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美国房市正进入近年来最严重的低谷期

时间:2018-09-16 09:43来源:www.xyfcxx.com 作者:信阳房产信息网

这是一对厌倦了西雅图抢房大战的夫妇。他们还不到30岁,但已经在这个战场上两次落败,正准备和房东续租约。不过在五月,他们的经纪人打来了电话。

令人意外的是,这位来自Redfin的经纪人告诉这对夫妇,卖家们正变得紧张,甚至在最热门的市场里也是如此。几天内本应被抢购一空的房子已经在市场上坐了好几个星期。在西雅图北部的一套三卧的待修缮房源,在6月初从60万美元(约409万元人民币)大幅降价至55万美元(约375万元人民币),终于得以在7月底,以折后价格成交。

美国房地产市场,尤其是在西雅图、硅谷和德州奥斯汀这样典型的卖家市场地区,似乎正迎来多年来最大范围的放缓。买家们正受到房贷利率与房价的双重挤压,而他们能承受的上升范围并不是无限的。

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西雅图Built Green联排别墅开发计划,楼高三层的2卧2卫房型现售110万美元(约731万)。
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“这可能是转折的最初开始,” 以研究网络和房地产泡沫著称的诺贝尔经济学奖获得者Robert Shiller表示。不过他强调说,他认为还没有必要发出正式警报。

本周公布的一系列数据至少证明了市场正开始冷却。

今年6月,美国二手房成交量连续第三个月下降,新房的清盘速度也达到八个月来的最低水平。随着一些买家离开市场,已经暴跌多年的美国房屋库存开始出现增长迹象,从而削弱了房价飙升的动力。美国联邦住房金融机构表示,5月美国住房价格同比上涨6.4%,是2017年初以来的最低水平。从季度来看则是自2012以来最低的季度增长水平。周四上午,美国开发商PulteGroup宣布,由于房贷利率上升,他们的新房订单同比下降了1%,该公司股价应声下跌4.9%。

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“房价正在进入一个瓶颈期,”伦敦Capital Economics首席地产经济学家Ed Stansfield表示。“人们都在观望,没有太大的动力入场,即使再等6个月或者9个月,买家们也不会害怕错失良机。这意味房价只会小范围浮动价格,增长速度会开始低于收入增长。”

他预测今年美国房价同比将上涨5%,2019年增幅则将再次下降至3%。相比之下,在十几年前的那次美国房市大崩盘之前,2005年的房价增幅为10.7%。

市场供应

美国房产平台Redfin的数据显示,一些房价高昂的市场,成交量正被高价压低,目前供应已经开始显著增加。在加州圣何塞,由于供不应求,过去一段时间一直为全美房价涨得最快的地方。然而这里6月的房屋库存同比增长了12%,一改之前的趋势。另外两个抢手的市场-西雅图和波特兰的库存也分别同比上涨了24%和32%。不过需要注意的是,这些巨大的增长是根据目前较低的库存基数,因此住房紧缩仍然是一个严重的问题。

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加州圣何塞的5 卧 3卫2车库房产,建筑面积240平方米,现售170万美元(约1,130万)。
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西雅图的一名房地产经纪古德温说:“库存已经增加了不少,我们看到的竞争越来越少。”

波特兰Windermere Realty Trust的经纪人达斯汀·米勒表示,他正试图管理卖家的期望值,这是自上次美国房市崩盘以来以来他再也没有做过的事情。一位婴儿潮一代的卖家,打算搬家到俄勒冈州的其他地方,本来预计会有许多买家争抢他在伯特兰德房源。结果他只收到了一份低于他出价的报价。

米勒说:“现在的购房者更想慢慢选择,而不是匆忙地抛出报价。这是市场自我调节的结果。市场动力总会达到顶峰,然后开始慢慢趋于平稳。”

美国房市正进入近年来最严重的低谷期

在密歇根大学最新的消费者信心数据中,这种新的趋势是显而易见的。在7月份的初步调查中,65%的美国人表示现在是买房的好时机,这是自2008年金融危机以来的最低水平。

不过,市场观察人士指出,健康的劳动力市场和稳定的经济增长,会为房价的稳定提供支持,房价出现暴跌的可能性不大。周四上午,建造了大量新房的D.R.Horton股价上涨8.7%,此前该公司宣布新房订单增长了12%。

“新房与二手房的销量增幅可能已经见顶,” Pantheon Macroeconomics的首席经济学家Ian Shepherdson说。“它反弹的可能性不大,预计会逐渐下滑。“

美国人口普查局周四公布的数据显示,今年第二季度的全美住房自有率为64.3%,高于去年同期的63.7%。

“虽然房屋销售和房价的增长速度似乎有所放缓,但并未减缓不断上升的住房自有率,”房地美首席经济学家萨姆·哈特在一份声明中表示。不过他补充称,这一增速比过去50年平均水平低了整整一个百分点,反映出“大衰退带来的长期伤疤以及这种复苏的不平衡性质”。

新纪录

标准普尔的凯斯席勒数据正在暗示这一放缓趋势。在截至今年4月,美国20个城市的房地产价格指数同比上涨了6.6%。经过季节性调整后,美国房价迎来了10个月来最小的环比增幅。纽约、旧金山与华盛顿房价更是出现环比下跌。

尽管如此,对于许多美国人来说,拥有自己的住房仍然遥不可及,特别是对于首套房买家和较年轻的购房者。全美房地产经纪人协会(National Association Of Realtors)的数据显示,6月的二手房房价中位数攀升至历史新高的27.69万美元(约189万元人民币),而房源平均待售天数为26天,与前三个月持平。

“买不起房正成为购房者最头疼的问题,”全美房地产经纪人协会首席经济学家 Lawrence Yun表示。“你可以发现,在阿拉巴马州,销量正在上升,因为那里的人还是买得起房子的,但在加州这样的地方,很多人对购房并不太感兴趣。“

此外,Ed Stansfield表示,“没有人知道,美联储连续加息,会使房贷上升得多快、多高”。与2005年和2006年相比,目前的借贷双方都不太可能让信贷系统再次失去控制。他认为随着资金收紧和工资增幅收紧,“按近期利率计算,物价持续上涨的空间不大。”

房价降温反过来可能会抑制新房开工,“因为建筑商倾向于建造他们相信能卖得出去的房屋,” Stansfield表示。同时,他认为“这将降低房市破裂的风险。”

(责任编辑:信阳房产信息网)

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