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楼市拐点已经现形

时间:2010-04-29 12:59来源:未知 作者:郑州房产信息网网编

 以4月14日国务院常务会议为开端,新一轮紧 缩型房地产调控拉开序幕。严格意义上讲,也不算 “新一轮”,因为去年12月以“国四条”为标志,已经开始调控。可4月以来的地产新政实在凶悍,称之“新一轮”也不算过分。

 

4月17日“国十条”出台至今,已有10天,这10天内社会舆论 沸腾,房地产业内更是闹翻了天。有些奇怪的是,虽然业界都认同此次调控为近十年来最严厉的政策,可对于房地产市场走势,尤其是市场拐点的判断,却存在很大 分岐。

 

对于广大民众而言,搞不清那么多数据,也不 熟悉形形色色的理论。以是否出现、或者将会出现拐点来说事,会更加直观一些。所以,笔者就此论一论:新一轮调控之下,楼市拐点问题。

 

有种观点认为,楼市不会出现拐点。这一论调理由主要有三个。一 是地方政府出于自己利益,依然像以前那样不会落实中央政策;二是市场供不应求,即使成交量会下滑,房价还是不会跌;三是开发商不差钱,降价岂非脑子进水?

 

我观点恰恰相反,楼市必然出现拐点。不妨针锋相对的反驳一下上 述论调的三个论据。第一,这次中央调控房价的决心很大,前段时间温家宝总理曾表态“本届政府任期内一定要稳住房价”;事实上,对于房价过高的城市,已被迫 将稳房价作为一项政治任务去抓。而且“国十条”首次提出:建立考核问责制,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。所以才有住建部姜伟新部长所言 “今年稳定房价,不行也得行!”。对于高房价城市的地方长官而言,官位远重于财政收入。

 

第二,市场供不应求将很快成为卖家们的“昨晚美梦”。从需求上分 析,随着房贷新政的强力打压,多数投资投机客已撤场,部分改善需求亦被“误伤”,需求萎缩已成定局。从供应上看,今年全国住宅用地供应量高达18万公顷, 是去年的两倍多,其中纯商品住宅用地供应也超过去年;今年1-3月全国商品房新开工面积同比暴增61%,而过去十年这一增幅一般为10-20%,这就意味 着从现在开始,新房供应量将快速增加。下半年,市场将出现明显的供大于求。

 

第三,开发商暂时不差钱,但却难持久。去年楼市火爆,开发商的销 售资金回笼了很多,而且信贷政府亦宽松,外部融资通畅。可今年,形势逆转。一方面销售遇阻,资金回流变慢,另一方面房地产贷款异常严厉,甚至连IPO、增 发、发债、信托等其它融资也受到限制。有数据为证:今年1-3月,全国房地产开发企业本年资金来源同比增长61.4%,增幅较1-2月减少8.1个百分 点。开发商资金最宽松的时点已过,接下来会越由松趋紧。另外,当前土地出让金须及时付款,去年下半年以来高价拿地的房企,现在只有后悔和紧张的份了。

 

如此,则楼市拐点必将出现。人们更关注的是,何时到来?从市场 微观层面来看,拐点已经出现。新政出台后,主要城市房屋成交量已明显萎缩,实际报价也开始下调,尤其是二手房市场比一手房市场更为明显。至于那些扛着不降 价的开发商或二手房东,实际上没有多大意义,因为不促销基本上卖不出去。

 

从统计意义(宏观)上分析,大部分城市4月的房屋成交量相比3月,还会增长;70个大中城市房价环比依 然是正增长,不过增幅将比3月的1.1%有所收窄,

6-7月份才会出现环比零增长或负增长——也即房价开始下跌。

 

事实是,国家统计局的数据明显滞后于市场实际情况,对广大老百姓 来说,基本上可以认定:目前楼市拐点已经出现。

 

刊发于经济观察网专栏

(责任编辑:信阳房产信息网)

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