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供求失衡,一季度郑州房价涨势凶猛

时间:2010-05-01 10:28来源:未知 作者:郑州房产信息网网编

    日前,郑州市住房保障和房地产管理局公开发布了2010年1季度郑州房地产市场运行状况报告。1季度郑州房价一路飞涨,摸高至5270元/平方米,人们的恐慌性心理愈演愈烈。报告分析认为,供求暂时失衡及郑东新区局部房价过高,推高了总体房价。该局最近的一次摸底调查显示,未来几个月商品房供应量将逐步增大,预计全年将新增住宅1100万平方米,在供求趋于平衡的基础上房价将逐步企稳,因此百姓要客观看待房价走势,理性购房。

    运行数据

    房价持续上涨,供应依然不足


    报告称,2010年1季度,郑州房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比增长,环比下降,商品房与二手房价格均呈现上涨态势。

    在商品房供应方面,1~3月份,郑州市区商品房批准预售面积164.48万平方米,同比增长58.77%,环比下降52.86%;其中商品住宅批准预售面积 130.7万平方米,同比增长54.12%,环比下降57.46%。

    供不应求的局面仍然没有得到缓解,销售方面,1~3月份,郑州市区商品房销售面积271.19万平方米,同比增长39.11%,环比下降23.19%;其中,商品住宅销售面积238.38万平方米,同比增长 46.73%,环比下降24.56%。尤以3月份增长最多,3月份商品住宅销售9526套(间),销售面积92.14万平方米,较上月上涨了 98.69%,几乎是2月份销售量的两倍。

    虽然销量出现了环比下降,但是房价却依然继续飞涨。1~3月份,郑州市区商品房销售均价为5270元/平方米,环比上涨3.64%;其中商品住宅销售均价为4931元/平方米,环比上涨5.12%。

    在二手房市场,也是如此。1~3月份,市区二手房成交5503套,交易面积49.95万平方米,同比分别增长28.1%和29.26%,环比下降45.25%和 45.49%。二手房交易均价为3801元/平方米,环比上涨6%。

    此外,报告对郑州和周边省会城市的房价做了横向比较,今年 1~2月份,郑州商品住宅的价格低于武汉、太原、西安、南昌,二手房交易价格低于南昌,高于西安。总体来看,在中部省会城市中,郑州房价处于中等偏下水平。

    但是从纵向上看,郑州房价从去年3月份开始呈现小步快涨的态势,各期累加使得郑州房价同比出现较大幅度的上涨。

    原因分析

    暂时供不应求,局部地区房价过高


    报告分析认为,造成郑州房价上涨的原因是多方面的:首先,部分热点区域的房价过高拉升了总体水平。1季度郑州主要行政区的商品住宅销售均价分别为:郑东新区6964元/平方米、二七区5230元/平方米、金水区4941元/平方米、管城回族区4839元/平方米、惠济区4274元/平方米、中原区4131元/平方米。

    郑东新区商品住宅销售均价高于全市平均水平2033元/平方米。郑东新区1~3月份销售价位在6000~7000元/平方米的商品住宅占到区域商品住宅销售总套数的 42.05%,销售价位在10000元/平方米以上的商品住宅占到区域商品住宅销售总套数的9.05%,远高于全市 16.52%和0.88%的比重。

    其次,经济适用住房短期供应不足。2009年第4季度郑州经济适用房的投放相对集中,批准预售39.74万平方米。

    进入2010 年,受建设周期等因素的影响,1季度郑州市区经济适用住房供应短期较少,1~3月份的批准预售面积为11.75万平方米;同时,1季度经济适用住房的销售面积仅为8.86万平方米。因此,短期内低价位的经济适用住房对全市整体房价的平抑作用十分有限。

    再次,供求暂时失衡是房价上涨的主要原因之一。2009年是郑州房地产市场销售量最高,存量最少的一年,全年商品房销售量大于投放量419.47万平方米,供销比为0.64:1。

    2010 年1~3月份,商品房销售量大于投放量106.71万平方米,供销比为0.61:1。销售大幅增加,供应短缺带动了价格的上涨。同时房地产市场供不应求,商品房存量处于历史低位,在一定程度上造成人们的恐慌心理,也使得部分开发企业趁机放慢销售速度,人为控制房源数量,造成房价上涨。

    最后,人们对房价上涨的预期强烈。目前国内各城市的房价均处于上升通道,同时呈现一线城市房价涨幅放缓、二三线城市房价加速上涨的态势。

    2009 年下半年国内部分生产、生活类产品涨价加重通胀预期,导致人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈,不动产投资成为人们抗通胀的一种手段。

    今年3月份,北京等地“地王”接连再现,高昂的土地价格直接助推人们对未来房价的预期,郑州部分居民也产生了“房价还会涨”、“晚买不如早买”的消费心理,在一定程度上推动了商品房价格。

    此外,外地人在郑置业持续增多也是高房价的推动因素。今年1季度,郑州来自“外地”(含本省其他地区、外省市、境外等)的购房者比例达到商品住宅销售总套数的61.35%,同比提高1.55个百分点,外地人购买商品住宅的均价为5219元/平方米,高于全市商品住宅均价涨幅1.52个百分点。

    这一方面说明随着郑州城市的建设和发展,在郑州工作、生活的外地人日益增多,他们对住房有着更迫切的需求;另一方面,作为区域性的中心城市,郑州已成为省内富裕人群置业的首选目标。外地人在郑州购房量的增多,加剧了郑州楼市供求失衡局面,也是拉高郑州房价的因素之一。

    郑重提醒

    未来投放量将稳定增加,房价逐步企稳


    业内专家建议,普通老百姓应该理性地看待房价的走势。一周或半个月的短期数据受个别项目的影响较大,不足以反映整体房价的变化,应从较为长期的时间上进行判断,结合政策和经济环境客观看待房价的涨跌。

    2009年1~2月份,处于上次房地产市场调整的末期,受2008年金融危机的影响,房地产市场萎靡,房价滞涨;2009年3月份后,在各项房地产优惠政策的刺激下,一部分刚性需求得到释放,市场交易量迅速回升,房价随着供求关系的变化也出现了较快上涨。

    而2010年则相反,前2个月房地产市场出现成交量下降,但房价依然上涨较快,特别是2月份受个别区域和项目的拉升,商品住宅销售均价达到了历史最高位。

    3月份,随着销售旺季的到来,销售情况有所好转,同时,国家在岁末年初的政策调控作用逐步显现叠加效应,3月份郑州商品住宅销售均价和二手房成交均价都出现了不同程度的回调,回落到1月份的房价水平。3月份商品住宅销售均价为4583 元/平方米,较1月份每平方米降了6元,二手房成交均价为3801元/平方米,较1月份每平方米涨了3元。因此可以判断,郑州房地产市场与全国大多数二线、三线城市一样处于稳步上涨阶段。

    郑州市房管局负责人表示,针对郑州房地产市场短期供应不足、房价上涨压力较大等问题,将积极贯彻落实国家宏观调控政策,采取多种措施,增加土地供应,加快保障性住房建设,加大市场监管,促进房地产市场的健康平稳发展。

    在土地供应方面,郑州将严格按照国家规定,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。

    从今年4月15日起,新的《郑州市经济适用住房管理办法》开始实施,经适房申请方式由过去的摇号、抽签改为轮候,确保更多低收入家庭解决住房问题。同时,适度提高廉租住房租金补贴标准,继续加大实物配租力度;并启动公共租赁住房建设工作,逐步解决“夹心层”的住房困难问题。据记者了解,目前郑州市公共租赁住房管理办法正在面向社会征求意见。

    针对目前郑州房地产市场供求失衡的情况,郑州市房管局进行了全市范围内的开发企业摸底调查。调查显示,目前“在建”和“拟建”项目的住宅总量为857.79万平方米,其中 90平方米以下的普通住宅的面积为541.84万平方米。加上郑州市房管局承诺的年内经适房竣工100万平方米、廉租房竣工5万平方米,以及近150万平方米的城中村改造面积开工建设,预计未来几个月郑州商品房投放数量将稳定增加,2010年全年的住宅供应量预计将达到1400万平方米,其中新增住宅供应量在1100万平方米左右,同比增幅将在60%左右,自2009年起郑州房地产市场出现的供求失衡局面将会有较大改观,房价在供求趋于平衡的情况下将逐步企稳。

    郑州市房管局最后提醒说,从长期来看,郑州各类商品住房的供应量是充足的,保障性住房的供应也将更加充足,郑州的房价整体上不会大起大落。广大消费者要理性选房和购房,不要陷于越涨越抢、越抢越涨的恶性循环。

(责任编辑:信阳房产信息网)

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