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吴建斌:对房地产业和融资方式的预判

时间:2018-04-23 13:25来源:www.xyfcxx.com 作者:信阳房产信息网

编者按:由腾讯港股支持、格隆汇主办、富途证券独家冠名、中国平安全程支持的2018格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛在深圳成功举行,峰会邀请到了中国最顶尖的房地产业大家齐聚一堂,互通有无。

在此次峰会上,阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题做了主题演讲。吴建斌先生,是一位作家,也是一位知名的摄影家,同时,还是一位优秀的跨境房企财务专家。他拥有超过三十年的财务管理、资本运作、信息化、法务、战略管理经验,成功引领两家上市企业成为全中国最优秀的房地产巨头。他在此次峰会上的演讲,对房地产企业管理及市场的预判,都非常有前瞻性,干货多,而且含金量很高。

以下为演讲全文:

大家好,应格隆汇的邀请,参加今天的演讲。我这两天出差去了西部的一个城市,之前我的同事邀请我去那里看一看,我说没有时间,但后来他们坚持让我去一趟,说你一定要来。

我花了两天时间调研了下这个西部城市的房地产市场,最大的感受就是这个城市目前所处的阶段,有可能像深圳在90年代或者2000年这个时间点。我看到整个城市,现在到处是塔吊。访问了几家房地产公司,在手土地面积都是几万亩,最少的也有几千亩。市场的动力非常强,这个城市这几年GDP在全国排位很高。

我也分析了一些这个城市的数据,今年一季度GDP增长是10.1%。从这个现象我们可以看到中国的房地产市场,存在一种分化的局面。我感受非常深,当我们觉得整个中国的房地产市场,在目前的调控之下,遇到诸多困难,但当我们走到像这样的城市时,却又几乎感觉不到调控。我们知道中国市场非常大,绝对不仅仅是北上广深这几个城市,中国市场从东到南,从南到北,由于发展的阶段不一样,所以房地产市场的表现特征也不一样。这是我在这个西部城市待了两天的感受。

吴建斌:对房地产业和融资方式的预判

第一部分对房地产行业的预判

今天我的演讲分几个部分,第一部分是对当前房地产行业的总体判断。这个判断未必准确,是我个人的一些见解。目前房地产市场总体给我的感觉,像天空上飘了一片乌云。

过去几年,特别是2015、2016年,我们房地产市场的各种前端融资非常热闹,钱也很多,你想融资,资金来源渠道很多。2015、2016年,房地产市场也经过了一轮大的增长,我认为最主要的还是金融市场的推动,特别是像我们当时非标型的发债市场的推动,房地产企业无论评级2A还是3A,在国内市场融资几十亿资金,或者上百亿资金是非常容易的,那个时候中国国内融资比较方便,境外市场融资也比较容易。

在这个阶段,我们知道信托融资、地产基金的融资,这些融资在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。但是经过了两年的发展,作为一个地产人,我深知当前融资环境发生了多大的变化。现在的融资难度非常大,融资成本也在上升,在这些方面,地产公司真的感觉面前飘了一朵乌云,而且这朵云很厚,就在我们头顶上。

除此之外,这两年,特别是在房地产市场,多项政策一直在加,没有放松。有人说是五限,有人说六限,差不多在房地产市场,能限制的都在使用。对房地产公司来讲,这是一个非常不利,不好的消息,市场在执行过程中难度很大,再加上融资成本也在上升。

在目前的融资市场,差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平。其他的融资工具,融资成本,从我自己操盘的角度来看,起码上升了5%到10%。

以前已经和房地产商有合作的有些银行或者金融机构,已经签了贷款和约或者部分资金已经在使用,后面还有一些合同没有使用的,差不多在这个阶段、这些金融机构都要求改签合约,或者有补充协议。补充协议的目的,就是金融机构在资金链收紧的情况下,需要发展商承受融资成本上升带来的成本。

吴建斌:对房地产业和融资方式的预判

既然是乌云,如果来一阵风就可以吹走,这个风可能是政策风,有可能是因为其他什么原因,这些乌云就会被驱散。

但是在这种情况下,作为我们从事房地产行业的企业,怎么判断这个市场?

我是这么判断的,我认为目前我们现在的限制政策,短期内不会取消。当然会有人问,多长时间才能取消?作为企业来讲,战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。

我们在内部做过很深入的研究,我们判断政策限制,应该还会持续两年时间。两年的时间,对房产公司来讲,有些企业可能就是冬天,但又有些企业可能是春天。房地产公司最主要的,是要靠强大的资金支撑,如果没有足够资金储备,让自己过好这个冬,我相信压力是非常大的。

第二个方面,我认为调控的常态化也是不会改变的。房地产企业从90年代开始,到现在已经走了30年的时间,我们这些做房地产的人所经历的,就是每几年调控一次,而且每次调控都在加码。目前,加码已经到了历史上最严厉的时候,至于还会有什么新的举措,还不知道。这个行业就是这样,为什么会是这样?就是因为这个行业表现太好了,当别的产业还处于比较艰难的时候,利润率还处于比较低的情况下,房地产行业在蓬勃发展。

在经济的大环境下,我们去年保持了6.6%的经济增长,今年一季度保持6.8%的增长,这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足,几乎占了这个大饼里面的20-30%,拉动五六十个行业。所以房地产对经济增长贡献是很大的,所以经济增长只要不下滑,房地产的贡献,就一直是很大的。

我们还有一个判断,头顶上的乌云虽然短期内不会消失,但是长期应该会消失,应该政策会根据调控的需要和国家发展做判断和安排,但因为之前毕竟不是完全的市场经济安排,但随着各方面的健全,各方面管理和监管到位,这些政策引导,也会逐渐市场化。

房地产企业这么多年增长走过来,其实很多公司的管理基础还是很差,在过冬的这个时候,我们要苦练内功。房地产企业和金融密不可分,现金流的管理,是房地产企业最核心的方面。当然现金流我们也知道,一般包括两方面,一个是自己的经营现金流,另一方面是融资现金流,当融资环境出现了一种困局的时候,我们必须要加强自己内生的管理。

吴建斌:对房地产业和融资方式的预判

在这种情况下,房地产行业可能会出现四方面的特点:

第一是长期利润率趋于下降趋势。这和巴教授的判断完全一致,长期处于下降趋势。

(责任编辑:信阳房产信息网)

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